Rénover une copropriété n’a rien à voir avec rénover sa propre maison. Les décisions se prennent à plusieurs, les responsabilités sont partagées et les règles diffèrent selon que votre immeuble se trouve en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. Avec l’arrivée de nouvelles obligations PEB et l’ouverture de nouveaux accès aux prêts, mieux vaut aborder son projet de rénovation énergétique en connaissance de cause. Dans cet article, Batigrade vous présente les points d’attention essentiels pour vos travaux.
Rénovation d’une copropriété : une question de coresponsabilité
En copropriété, la performance énergétique de chaque logement dépend en partie d’éléments qu’il ne maîtrise pas seul. Les installations techniques communes, comme le chauffage collectif, la ventilation ou les panneaux solaires, influencent directement le certificat PEB de chaque appartement de l’immeuble. L’enveloppe du bâtiment (toiture, façade, sol) est quant à elle évaluée individuellement, selon la position de chaque logement : un appartement au dernier étage, par exemple, « porte » la toiture de l’immeuble dans son propre calcul PEB.
Ces éléments d’enveloppe n’en restent pas moins des parties communes, que personne ne peut rénover seul : leur rénovation dépend d’un vote de l’assemblée générale. C’est précisément ce qui fonde la coresponsabilité des amendes : si les travaux nécessaires ne sont pas votés et qu’un logement n’atteint pas son objectif PEB à cause d’un élément commun non rénové, c’est l’ensemble de la copropriété qui en assume les conséquences financières.
Les nouvelles obligations PEB qui concernent votre copropriété
Un calendrier progressif d’obligations PEB s’applique désormais dans les trois régions du pays.
En Wallonie : un calendrier qui s’étale jusqu’en 2050
En Wallonie, la performance énergétique des logements est mesurée par un label allant de A (très performant) à G (passoire énergétique), basé sur la consommation d’énergie primaire du bâtiment. Un calendrier progressif resserre les exigences minimales pour les logements existants, année après année :
- Interdiction du label G dès 2031
- Label E maximum en 2036
- Label D maximum en 2041
- Label C maximum en 2046
- Moyenne visée au label B en 2050
Ce PEB minimum s’applique par logement. C’est le certificat PEB individuel de chaque appartement qui doit respecter le label en vigueur à chaque échéance. Il n’existe pas encore, à ce jour, d’obligation collective formelle imposée à l’assemblée des copropriétaires wallonne, mais des mécanismes de ce type pourraient être intégrés dans les prochaines réglementations.
À Bruxelles : une coresponsabilité déjà inscrite dans la réglementation
Chaque logement bruxellois doit respecter deux seuils de consommation d’énergie primaire, exprimés en kWh/m²/an : un premier palier fixé à 275 kWh/m²/an (proche du label E) dès le 1er janvier 2033, puis un second, plus strict, à 150 kWh/m²/an (proche du label C) à partir du 31 décembre 2045 au plus tôt. C’est le certificat PEB qui détermine si un logement respecte ces seuils.
À Bruxelles, l’association des copropriétaires (ACP) devient officiellement coresponsable de l’atteinte des objectifs PEB 275 et 150 pour chaque appartement. Elle doit désigner un expert PEB chargé d’analyser la performance du bâtiment.
Des amendes administratives (à partir de 125 €, proportionnelles à l’écart énergétique) pourront frapper l’ensemble de la copropriété si les travaux communs nécessaires ne sont pas votés. Par exemple, un appartement de 85m² ayant un écart énergétique maximal pourrait être soumis à une amende allant jusqu’à 26.500 €.
En Flandre : un système de certificat déjà bien rodé
La Flandre applique son propre système (EPC), avec une obligation de rénovation vers le label D endéans un délai fixé au moment de l’achat (6 ans depuis le 1er janvier 2026), et des restrictions progressives sur la location des logements les moins performants à partir de 2030.
Un accès aux prêts avantageux en Wallonie
C’est sans doute le changement le plus favorable aux copropriétés wallonnes : depuis la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2026, l’accès au financement des travaux collectifs a été considérablement élargi.
La fin des primes calculées poste par poste
Sous l’ancien régime de primes Habitation, chaque poste de travaux (toiture, façade, chauffage) donnait droit à une prime plafonnée séparément. Ce montant était vite limité à l’échelle d’un immeuble entier. Le nouveau régime fonctionne différemment : le calcul se fait désormais sur le projet global de rénovation, sur base d’un devis unique.
Le financement des parties communes
Les parties communes sont financées par un prêt à taux 0 % dédié aux copropriétés, à raison de 60 000 € par logement, avec un plafond global de 600 000 € pour un immeuble de 20 logements ou moins et 750 000 € au-delà de 20 logements.
Le financement des parties privatives
Chaque copropriétaire reste éligible individuellement pour ses parties privatives, selon sa catégorie de revenus : Rénopack ou Rénoprêt, chacun dans la limite de 75 000 € pour une maison ou 60 000 € pour un appartement.
Comment bien préparer votre projet de rénovation de copropriété ?
Une fois les obligations réglementaires posées, reste la question la plus concrète : comment transformer un besoin de rénovation en projet réellement voté et réalisé ?
Commencer par un audit énergétique du bâtiment
Tout projet sérieux part d’un audit énergétique global de l’immeuble. C’est lui qui objective les points faibles réels du bâtiment, chiffre les travaux nécessaires et sert de base au dossier de prêt. Sans audit, aucune demande de financement ne peut être introduite.
Identifier les travaux prioritaires
Sur base des résultats de l’audit, certains postes offrent généralement le meilleur retour sur investissement à l’échelle d’un immeuble entier :
- L’isolation de la toiture, souvent le poste le plus rentable ;
- L’isolation de façade, en particulier pour les appartements les plus exposés ;
- Le remplacement d’une chaudière collective vieillissante par une solution plus performante ;
- L’amélioration de la ventilation des parties communes.
L’ordre de priorité doit toujours découler de l’audit, jamais d’une intuition ou d’une urgence perçue par un seul copropriétaire.
Chiffrer et simuler le financement avant l’assemblée
Une fois les travaux priorisés, il s’agit de simuler le montant du prêt. Ce chiffrage doit être prêt avant l’assemblée : présenter un montant de prêt et une mensualité déjà estimés change considérablement la dynamique du vote.
Présenter un dossier solide pour emporter le vote
Devis chiffrés, plan de financement, montant du prêt, calendrier des travaux : plus le dossier soumis à l’assemblée est complet et clair, plus les chances d’obtenir la majorité requise augmentent. Batigrade accompagne les syndics et les copropriétés dans la réalisation de leur audit logement et dans la préparation de ce dossier de financement.
Batigrade, à vos côtés pour la rénovation de votre copropriété
Un projet de rénovation énergétique bien préparé fait souvent la différence entre une assemblée générale qui vote et une qui reporte. Contactez l’équipe Batigrade pour un premier échange sur la rénovation de votre immeuble. Nous accompagnons syndics et copropriétaires à chaque étape, en commençant par l’audit logement.
FAQ — Rénovation de copropriété
Un bon PEB individuel suffit-il à être en ordre en copropriété ?
Non, un PEB individuel ne suffit pas en copropriété. La performance énergétique d’un appartement dépend aussi de l’état des parties communes qui l’influencent directement, indépendamment des efforts du propriétaire. C’est le principe de coresponsabilité énergétique.
Qui prend la décision de lancer des travaux dans une copropriété ?
La décision revient à l’assemblée générale des copropriétaires, convoquée par le syndic. Une rénovation énergétique courante (isolation, façade, chauffage collectif) nécessite une majorité des deux tiers des voix.
Combien peut emprunter une copropriété pour une rénovation ?
En Wallonie, une copropriété peut emprunter jusqu’à 60 000 € par logement pour financer les parties communes, avec un plafond total de 600 000 € pour un immeuble de moins de 20 logements, et de 750 000 € au-delà. Ce prêt est à taux 0 %. Chaque copropriétaire peut en complément obtenir un financement individuel pour ses propres travaux privatifs.
Un audit énergétique est-il obligatoire pour lancer un projet ?
Oui, l’audit énergétique est obligatoire pour tout projet de rénovation en copropriété afin d’obtenir un prêt en Wallonie.
Gérant & expert énergétique
Olivier de Vinck est un ingénieur civil spécialisé en efficacité énergétique. Depuis la fondation de BatiGrade en 2022, il accompagne les propriétaires à travers chaque étape de leur rénovation énergétique, en partant toujours d’une compréhension claire de leurs besoins.